“一房難求”“鮮有問津”同現(xiàn) 地產(chǎn)銷售需推貨搶收
2023年03月20日 11:54 來源:證券日報(bào)

  王麗新

  人頭攢動(dòng)的售樓處、蓋滿“售罄”印戳的銷控表、單盤勁銷2000套的海報(bào)、取消3個(gè)點(diǎn)折扣的預(yù)告……這是“陽春三月”地產(chǎn)從業(yè)者的朋友圈的熱鬧。

  近日,北京、南京、蘇州、昆明等地多個(gè)樓盤“喊話”或已經(jīng)變相漲價(jià),取消折扣、不再送車位、全線上調(diào)銷售均價(jià)等聲音不絕于耳。盡管相對2月份CPI的漲幅來說,部分開發(fā)商下發(fā)到樓盤的漲價(jià)函算不得激進(jìn),但在時(shí)下的市場環(huán)境中,上市房企盲目漲價(jià)心態(tài)并不可取。

  當(dāng)然,樓市確實(shí)在復(fù)蘇。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,2月份,70個(gè)大中城市中,新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲城市分別有55個(gè)和40個(gè),比上月分別增加19個(gè)和27個(gè)。另據(jù)中信建投研報(bào)顯示,TOP20、TOP50、TOP100房企的2月份銷售額同比增速分別為134%、113%、98%。

  多地樓盤提價(jià)的背后邏輯亦是基于樓市復(fù)蘇,但這并不意味著房地產(chǎn)市場進(jìn)入“全面上行”通道。部分核心一、二線城市房產(chǎn)交易活躍度提升,主要是房貸利率下調(diào)、降低首付比例等政策持續(xù)得到優(yōu)化,彼時(shí)釋放的利好信號(hào)正逐漸傳導(dǎo)至市場端,轉(zhuǎn)化為此時(shí)的實(shí)際成交量。還有一個(gè)現(xiàn)象值得長期關(guān)注,多數(shù)三、四線城市購房者觀望情緒依舊濃厚,當(dāng)?shù)厥袌鋈晕醋叱觥皺M盤”階段。

  基于此,筆者認(rèn)為,當(dāng)下樓市總體趨穩(wěn),但結(jié)構(gòu)性特征明顯。“一房難求”與“鮮有問津”的樓盤同現(xiàn),局部復(fù)蘇不意味著全面回暖。更重要的是,“房住不炒”理念已深入人心,2022年商品住宅銷售額同比下挫超26%,房價(jià)單邊看漲時(shí)代早已結(jié)束,行業(yè)增速明顯放緩,購房者日趨理性。

  在如此淡市中出現(xiàn)“旺銷”現(xiàn)象,房企一味盲目跟風(fēng)漲價(jià)并非解困良藥,亦不是發(fā)展的長久之計(jì)。相反,急迫漲價(jià)可能會(huì)錯(cuò)失最優(yōu)去化窗口期,讓企業(yè)現(xiàn)金回流能力再度受挫,陷入被動(dòng)。此時(shí),房企更應(yīng)冷靜應(yīng)對,甚至需警惕踏錯(cuò)銷售節(jié)點(diǎn)而可能引發(fā)的反噬之痛。

  首先,市場仍存不確定性。一方面,累積需求的扎堆釋放,能否持久有待觀察。另一方面,在長期的觀望情緒和房地產(chǎn)市場調(diào)整背景下,購房者的信心還未完全恢復(fù)。當(dāng)下真正的交易主力來自于性價(jià)比高的項(xiàng)目,價(jià)格仍舊是觸動(dòng)購房者敏感神經(jīng)的關(guān)鍵要素,漲價(jià)有可能嚇退部分購房者。再者,投資端土地市場仍未全面回溫,今年前兩個(gè)月,全國房企拿地排行十強(qiáng)名單上,華潤置地、越秀地產(chǎn)、建發(fā)房產(chǎn)等國企央企占據(jù)七席,民企拿地意愿依舊低迷。

  其次,縮表出清仍在繼續(xù)。對房企而言,償債高峰還未翻過去,不盡快恢復(fù)經(jīng)營造血能力仍存違約風(fēng)險(xiǎn),加快推貨、提升去化率,走量搶收仍是頭等大事。筆者建議,房企要穩(wěn)住心態(tài),因地制宜、因企施策地靈活調(diào)整銷售和定價(jià)策略,豐盈現(xiàn)金流還債保住信用體系,做好“保交樓”工作穩(wěn)住客戶滿意度……要護(hù)住在房地產(chǎn)下半場謀發(fā)展的“火種”。

  整體而言,房企要深刻認(rèn)識(shí)到“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”仍然是主基調(diào),應(yīng)以回籠資金為第一要?jiǎng)?wù)。搶收回流的現(xiàn)金,無論是用于建立自身穩(wěn)健發(fā)展的財(cái)務(wù)“防火墻”,還是抓住時(shí)機(jī)實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)換倉去投更好的項(xiàng)目,實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)和彎道超車,皆應(yīng)著力于探索新商業(yè)模式,促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展。